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华侨城转型豪宅用力过猛负债率2年升10百分点(新闻)

发布时间:2021-11-25 09:49:11 阅读: 来源:塑料箱厂家

华侨城转型豪宅用力过猛——负债率2年升10百分点

华侨城转型豪宅用力过猛——负债率2年升10百分点 MBAChina   在由普通住宅转向豪宅开发后,华侨城尝到了因限购带来的苦果:

在深圳,去年9月开盘的华侨城香山里二期至今仍有70%左右的库存,现在每月成交量为个位数;在上海,2010年9月开盘的西康路989号,截至昨日(2月29日)只卖掉5.5万平方米住宅中的3.4万平方米,去年9月后单月成交套数未达到过两位数。由于销售放缓,华侨城负债率由2009年底的62.76%上升至2011年三季度的73%,存货规模由2010年的195.74亿元猛增至276.86亿元。

华侨城的难题还不止这些。2010年2月,华侨城集团旗下的深圳华侨城控股股份有限公司以70.2亿元摘得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块,成交楼板价高达52783元/平方米;半年后,华侨城又连夺苏河湾41、42号街坊两地块,两处地块拿地金额超过110亿元。相关项目虽然预计今年可开始销售,但销售金额能否解决华侨城的开发资金需要,尚是未知数。

上海高端项目滞销

表面上看,华侨城的销售压力是房地产调控造成的。华泰联合证券的报告显示,由于上海新浦江城和成都华侨城的销售下滑,导致华侨城地产板块可结算销售收入减少。但事实上,如果以销售率计算,这两个楼盘的销售下滑幅度远不如华侨城香山里二期和上海西康路989号。

根据同策咨询机构的统计,2010年,西康路989号开盘前3个月销售的面积就达到143套,而去年4月至今,西康路989号的销售面积只有127套。相比之下,新浦江城去年11月领到新一批房源的预售许可证,目前在推出的328套房源中94套已销售,销售速度远快于前者。

中房信的成交数据显示了其中的原因。新浦江城去年的最高成交单价为2.9万元/平方米,最高套均成交总价不超过600万元,而2月份的套均总价不过240多万元。相比之下,西康路989号的套均成交总价要高得多,去年5月曾经达到过838.66万元。

显然,除了限购因素外,产品开发的高端化是华侨城面临滞销的主要原因。

中房信此前的分析报告称,在去年的市场上,凡是以高价销售的房地产开发项目,大多都面临周转速度放慢、库存猛增、负债率急升等风险。华侨城的财务数据显然与中房信的上述报告特征相吻合。

此前,华侨城在上海开发的并非高端住宅项目。事实上,新浦江城此前被认为更适合刚性需求的购买者。在每年的“五一”和“十一”房展会上,光顾新浦江城项目的也多是这一类型买家。

但在西康路989号出现后,华侨城在上海的布局开始出现较大的变化。除西康路989号项目外,苏河湾地王项目也属于销售均价超过5万元/平方米的豪宅项目。尤其是苏河湾项目,更一度被认定售价可能达到10万元/平方米。

在华侨城转型豪宅的背后,是国内房地产业对保障房的普遍恐慌。此前,万科总裁郁亮曾表示,由于保障房的出现,房地产市场进入了下半场。房企需要从开发有人投资的房子,转为有人购买的房子。一位地产商高层也曾直言不讳地说,在保障房大量建设下,再继续盖普通住宅是“死路”,造豪宅是必然的事。

但是,一纸限购令,却让开发豪宅成为一条“死路”。宁波银亿上海公司营销总监王士章说,楼市调控打击的就是投资和投机需求,而上述需求恰恰是豪宅客户的主力。在这样的背景之下,再转向豪宅开发,显然不是明智之举。

同华侨城一样,在2009年、2010年购买了多幅天价地块,并向豪宅转型的某房企上海公司市场营销部企划也表示,如果早知道这样,公司绝不会在地价那么高的时候高价拿地。

财务结构存在缺陷

从财务角度看,开发豪宅需要较低的负债率。香港地产商开发豪宅的经验,或许可以给华侨城一些启示。

在全国多个城市有高端住宅项目的嘉里建设,截至2011年8月份资产负债率仅有12.7%,比年初的17.5%再度下降近5个百分点。该公司在香港大多数的高端项目,如纪云峰、仙崇山等均只销售一半物业,另一部分物业用来收租,满足企业的现金流。新鸿基、九龙仓等的负债结构也与其类似。新鸿基公关部门的一位人士表示,香港地产商中负债率最高的九龙仓,目前的负债率也不过30%左右。

相比之下,华侨城的负债率不仅高得多,而且在转型豪宅开发后也没有积极改善负债率。财报显示,2009年华侨城的负债率为62.76%,2010年的负债率为69%,2011年三季度更上升至73%。迅速上升的负债率,使得房企在高端住宅市场销售低迷的时候,财务迅速吃紧。

不仅如此,在借贷成本上,香港地产商也较华侨城更有优势。根据嘉里建设旗下物业代理市务部总经理吴美珊介绍,香港目前的*利率仅为2%~3%,嘉里建设由于负债比例低,还可以获得更低廉的借贷成本。而目前内地一年期的*基准利率为7%~8%。

在产品定位上,华侨城的策略也有待调整。香港政府规定的经济适用房标准为,家庭人均月收入不超过1.5万港元,即一家三口家庭月收入不超过4.5万港元。而按照嘉里建设一位销售经理的说法,购买旗下仙崇山项目的最小户型,按照*首付和月供比例来计算,购房者的家庭月收入在6万元即可,门槛较低。另外,嘉里建设的产品分类较细,从600万港元到1200万港元4种不同总价段的产品,可以满足不同人群的购买需求。

相比之下,华侨城在上海的新浦江城和西康路989号价格段分类较少。新浦江城主要是240万元和550万元左右两种价位的产品,西康路989号的产品总价多超过600万元。

另外,上述两个项目的产品定价均远远超过了经济适用房的申请条件。上海申请经济适用房的条件是,申请者家庭人均月收入不能超过5000元。以此计算,总价在200万元以内的住宅会受到保障房的冲击,而在200万元至700万元的总价范围内,客群数量仍然庞大。但遗憾的是,华侨城在定位时,这一部分目标客户大多被排除在外了。

豪宅比例或不超20%

华侨城总部位于深圳,又有香港上市子公司华侨城亚洲,为何香港开发商的经验没有被华侨城所借鉴?

事实上,从2009年国家公布1000万平方米保障房年度开发建设计划开始,房地产企业就纷纷转向豪宅开发。华南一带的开发商如保利、中海、招商、万科、碧桂园等,均涉足于这一市场,希望通过开发豪宅降低风险。然而,在这一轮楼市调控中,上述企业并未受到太多的影响,而华侨城却面临存货猛增,负债率上升的压力。

用友长伴管理咨询总监张朝峰说,这和企业的产品结构有一定关系。豪宅产品占比过大的企业,受限购影响可能会大一些。

克而瑞研究中心总经理程啸天也举例说,保利地产虽然也在做豪宅,但豪宅占公司开发比例相对较低,所以楼市调控对其影响不大。

事实上,开发商转型豪宅开发的狂潮在这一轮楼市调控后已经开始平息。程啸天认为,今年开发商的豪宅开发比例不会超过20%,换算成销售额后比例也许能达到总金额的40%。不过,接下来增加普通住宅,将成为行业的新趋势。

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